物業(yè)管理基本制度與政策復習綱要（五）

　　具體地說，物業(yè)管理服務主要包括以下內(nèi)容：

　　（1）房屋共用部位的維修、養(yǎng)護與管理；

　　（2）房屋共用設施設備的維修、養(yǎng)護與管理；

　　（3）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備的維修、養(yǎng)護與管理；

　　（4）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務；

　　（5）物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項服務；

　　（6）物業(yè)裝飾裝修管理服務；

　　（7）物業(yè)檔案資料的管理；

　　（8）專項維修資金的代管服務

　　除此之外，物業(yè)管理服務還有物業(yè)服務合同約定以外的服務

　　3. 物業(yè)管理服務標準

　　為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理服務的內(nèi)容和標準，中國物業(yè)管理協(xié)會根據(jù)我國物業(yè)管理現(xiàn)實情況，于2004年印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）》（以下簡稱《標準》），從物業(yè)管理服務的基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理等六個方面界定物業(yè)管理服務的內(nèi)容，制定了三個等級的服務標準，作為物業(yè)管理企業(yè)與建設單位或業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務合同，確定物業(yè)服務等級，約定物業(yè)服務項目、內(nèi)容、標準以及測算物業(yè)服務價格的參考依據(jù)。

　　二、物業(yè)服務收費（掌握）

　　1.物業(yè)服務收費原則

　　《物業(yè)管理條例》第四十一條對物業(yè)服務收費作出原則規(guī)定：“物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。”

　　《物業(yè)服務收費管理辦法》第五條重申了物業(yè)服務收費原則：“物業(yè)服務收費遵循合理、公開、以及費用與服務水平相適應的原則。”

　　2.物業(yè)服務收費定價方式

　　根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《物業(yè)管理條例》的基本精神，《物業(yè)服務收費管理辦法》對物業(yè)服務收費規(guī)定了政府指導價和市場調(diào)節(jié)價二種定價方式

　　《價格法》對于包括服務收費在內(nèi)的價格管理，規(guī)定了三種定價形式：

　　一是政府定價：是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。

　　二是政府指導價：是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經(jīng)營者制定的價格。

　　三是市場調(diào)節(jié)價：是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。

　　3.物業(yè)服務收費形式

　　①包干制收費形式

　　《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定：“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。”實行物業(yè)服務專用包干制的，物業(yè)服務費的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

　　②酬金制收費形式

　　《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定：“酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。”實行物業(yè)服務酬金的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

　　根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定，實行物業(yè)服務費用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，應當履行以下義務：

　　（1）物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況；

　　（2）業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復；

　　（3）物業(yè)管理企業(yè)應配合業(yè)主大會按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計

　　4.物業(yè)服務收費的成本構成

　　包干制的物業(yè)服務成本或者酬金制的物業(yè)服務支出，一般包括以下部分：

　　（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

　　（2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

　　（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

　　（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

　　（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

　　（6）辦公費用；

　　（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

　　（8）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　　（9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

　　物業(yè)共用部位，共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

　　5．物業(yè)服務費的繳納和欠費追繳

　　①非業(yè)主使用人的交費責任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用的，從其約定。業(yè)主負連帶繳納責任。

　　②未交付房屋的交費主體。己竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。

　　③業(yè)主委員會對欠費業(yè)主的督促義務。對于欠費業(yè)主，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

　　6. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收錢款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用

　　三、物業(yè)服務合同（掌握并熟悉）

　　1.物業(yè)服務合同

　　物業(yè)服務合同是確立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權利義務的法律依據(jù)。

　　一般認為，物業(yè)服務合同屬于合同法上無名合同范疇，是一類獨立的合同類型。

　　物業(yè)服務合同應當具備以下主要內(nèi)容：

　　①物業(yè)管理事項

　　②物業(yè)服務質(zhì)量

　　③物業(yè)服務費用

　　④雙方的權利義務

　　⑤專項維修資金的管理與使用

　　⑥物業(yè)管理用房

　　⑦合同期限

　　⑧違約責任

　　2.前期物業(yè)服務合同

　　前期物業(yè)服務合同具有下列特征：

　　①前期物業(yè)服務合同具有過渡性、風險性

　　②前期物業(yè)服務合同由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂

　　③前期物業(yè)服務合同是要式合同，必須書面簽訂

　　④前期物業(yè)服務合同具有風險性。即前期物業(yè)服務合同可以約定期限，但是期限未滿業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止

　　3.物業(yè)管理企業(yè)的義務

　　《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。”這也包括物業(yè)管理企業(yè)維護物業(yè)管理區(qū)域秩序和協(xié)助安全防范的義務。

　　4.物業(yè)管理企業(yè)的責任

　　《條例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”

　　四、物業(yè)使用與維護（掌握）

　　1. 公共建筑和共用設施規(guī)劃用途不得擅自改變

　　2. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場地不得擅自占用與挖掘

　　3. 公用事業(yè)單位應當依法履行相關管線和設施設備的維修養(yǎng)護責任

　　4. 業(yè)主裝飾裝修房屋應當依法規(guī)范

　　5. 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營應當遵守有關規(guī)定