物業管理基本制度與政策復習綱要（一）

第一章 物業管理概述

　　本章要求：

　　掌握：《條例》對物業管理的定位，《條例》的指導思想以及確立的基本法律關系。

　　熟悉：物業管理的基本特征，物業管理在社會經濟中的地位和作用，《條例》確立的基本制度，《條例》涉及的主要問題。

　　了解：物業管理的產生和發展，我國物業管理制度建設的歷史沿革。

　　本章考試知識要點：

　　1. 《條例》對物業管理的定位

　　2. 物業管理的特征

　　3. 物業管理的市場化特征

　　4. 市場原則作為物業管理活動的前提條件

　　5. 我國物業管理的產生和發展

　　6. 我國改革開放前城鎮住房制度的主要特征

　　7. 物業管理在社會經濟中的地位和作用

　　8. 我國物業管理制度建設的歷史沿革

　　9. 政府在我國物業管理發展中的特殊地位

　　10. 《條例》頒布前物業管理制度建設的主要特點

　　11. 《城市新建住宅小區管理辦法》

　　12. 《條例》頒布后物業管理制度建設的主要特點

　　13. 《條例》的指導思想

　　14. 《條例》創設的法律制度及其內容

　　15. 《條例》的主要內容

　　16. 《條例》法律責任的特點

　　17. 《條例》確立的基本法律關系

　　本章復習綱要：

　　一、物業管理的概念（掌握）

　　1．物業管理定義

　　《物業管理條例》第二條明確規定：物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　2.物業管理定義的含義

　　①物業管理是由業主通過選聘物業管理企業的方式來實現的活動

　　②物業管理活動的基礎是物業服務合同

　　③物業管理的內容是對物業進行維修、養護、管理，對相關區域內的環境衛生和秩序進行維護

　　3.《物業管理條例》調整的范圍

　　①既調整住宅物業的物業管理活動，也調整非住宅物業的物業管理活動

　　②既包括城市，也涵蓋鄉村

　　4.物業管理的特征

　　社會化、專業化、市場化是物業管理的三個基本特征

　　①社會化

　　社會化有兩個基本含義：一是物業的所有權人要到社會上去選聘物業管理企業；二是物業管理企業要到社會上去尋找可以代管的物業。

　　物業的所有權、使用權與物業的經營管理權相分離是物業管理社會化的必要前提。

　　②專業化

　　專業化是指專業物業管理企業通過合同或契約的簽訂，按照產權人和使用人的要求去實施專業化管理。

　　③市場化

　　市場化是物業管理的最主要特點。在市場經濟條件下，物業管理的屬性是經營，所提供的商品是勞務。

　　物業管理企業向業主和使用人提供勞務和服務，業主和使用人購買并消費這種服務。

　　二、我國物業管理的產生與發展（了解）

　　1. 伴隨著建筑技術的不斷進步，高層建筑附屬設備增多，結構的復雜，日常維修養護和管理事務的繁瑣復雜，孳生了物業管理行業

　　2. 我國物業管理是在城市房地產綜合開發和住房制度改革背景下，通過實行住房商品化制度而逐漸發展起來的

　　3. 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司———深圳市物業管理公司掛牌成立。

　　4. 1993年，深圳市人大頒發了全國第一部物業管理地方性法規———《深圳經濟特區住宅小區物業管理條例》

　　5. 建設部在認真總結深圳和廣州經驗的基礎上，于1994年頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》，確立了物業管理新體制

　　6.四次全國物業管理工作會議

　　①1995年，建設部在青島召開了全國第一次物業管理工作會議，推廣青島對住宅小區實施物業管理的經驗。

　　②1997年，建設部在大連召開全國事二次物業管理工作會議，推廣大連整治改造舊住宅小區，推進物業管理的經驗

　　③1999年，建設部在深圳召開了全國第三次物業管理工作會議，推廣深圳物業管理項目招投標制度和經驗

　　④2003年，建設部在北京召開了全國第四次物業管理工作會議，貫徹落實宣傳《物業管理條例》

　　7. 2000年，中國物業管理協會成立，對加強行業指導和行業自律起到了重要作用

　　8. 2003年6月8日，國務院頒布了《物業管理條例》，標志著我國物業管理進入了法制化、規范化發展的新時期

　　三、我國物業管理制度的歷史沿革（了解）

　　從我國物業管理制度建設的歷史沿革來看，可以《物業管理條例》為分水嶺，劃分成《物業管理條例》頒布前后兩個階段，兩個階段既存在著承繼的關系，也各自具有鮮明的特點

　　1.從20世紀90年代初到《條例》頒布前，對于物業管理這一新生事物，無論國家還是地方都嘗試通過制度建設加以推動和規范。

　　這一階段的物業管理政策法規主要體現以下特點：

　　一是借鑒性，主要借鑒新加桂、香港特區等國家和地區的先進經驗；

　　二是過渡性，主要考慮傳統房管模式的根深蒂固，采取漸進式的方法進行改革；

　　三是針對性，主要是針對當時當地物業管理實踐中出現的問題，選擇應對性的政策和方法

　　這一階段頒布的物業管理法規政策有：

　　《城市新建住宅小區管理辦法》是我國第一部系統規范物業管理制度的規范性文件，是推動我國全面開展物業管理活動的基石，對我國建立物業管理活動秩序產生了重大影響。

　　《全國優秀管理住宅小區標準》

　　《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》

　　《關于修訂全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）標準及有關考評驗收工作的通知》

　　《關于實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知》

　　《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》

　　《物業管理企業財務管理規定》

　　《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》

　　《物業管理企業資質管理試行辦法》

　　《住宅室內裝飾裝修管理辦法》

　　2. 2003年6月8日，《物業管理條例》正式頒布，這標志著我國物業管理法制建設進入新階段。

　　這一階段物業管理政策法規主要體現出以下特點：

　　一是配套性，主要是以《條例》的配套性文件和實施細則的方式出現，以貫徹落實《條例》為基本指針；

　　二是經驗性，主要是總結物業管理實踐的經驗教訓，有針對性地作出制度安排；

　　三是操作性，主要是將《條例》中的基本制度和原則規定予以細化，使其在現實操作層面上得以實施。

　　這一階段的物業管理政策法規主要有：

　　（1）2003年6月，建設部發布《業主大會規程》；

　　（2）2003年9月，建設部發布《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》；

　　（3）2003年11月，國家發展改革委員會、建設部發布《物業服務收費管理辦法》；

　　（4）2004年1月，中國物業管理協會制訂《普通住宅小區物業管理服務等級標準》；

　　（5）2004年3月，建設部發布《物業管理企業資質管理辦法》；

　　（6）2004年7月，國家發展改革委員會、建設部發布《物業服務收費明碼標價規定》；

　　（7）2004年9月，建設部發布《業主臨時公約（示范文本）》和《前期物業服務合同（示范文本）》；

　　（8）2005年11月，人事部、建設部發布《物業管理師制度暫行規定》、《物業管理師資格考試實施辦法》和《物業管理師資格認定考試辦法》。