經濟聚焦：2007年四大問題困擾房地產市場

　　日前，中國房地產業協會聯合國務院發展研究中心、清華大學房地產研究所、中國指數研究院、建設部政策研究中心和國務院有關部門的專家，發布了關于2007年中國房地產市場運行情況的分析報告，對去年房地產市場的特點和呈現的問題進行了解讀。
　　房價地價同時上漲

　　去年11月和12月，70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅連續兩個月高達10.5％。專家認為，流動性過剩、土地購買價格和開發建設成本上漲較快、對房價上漲的預期和投資性房地產比例提高及住房有效供應不足等原因，導致了全國商品房價格普遍加速上揚。

　　其中，地價上漲過快被認為是最重要的原因之一。國家統計局數據表明，去年前三季度，全國70個大中城市土地交易價格平均上漲12.8%。值得關注的是，本輪地價飛漲，并非只局限于東部大城市，部分中西部城市也加入其中。

　　地價的過快上漲，導致土地資源過快、過度向資金實力雄厚的大型房地產企業及上市公司集中。

　　市場仍然供不應求

　　在人民幣升值、流動性過剩、房地產市場預期看好的背景下，以住宅為主的房地產開發投資明顯加快。2007年，房地產開發投資同比增長8.4個百分點，房地產投資出現反彈。

　　投資大幅度的增長，卻沒有緩解市場供不應求的矛盾。2007年商品住宅銷售面積同比增長近1/4，高于同期竣工面積增幅近20個百分點。

　　專家認為，三大原因導致商品住房市場有效供應不足。一是部分開發商囤地，去年全國完成土地開發面積占待開發土地面積的約2/3。二是二手房交易市場和租賃市場不活躍。據40個重點城市2007年全年的統計數據，二手住房成交面積與新建商品住房登記銷售面積的比例為40%。三是住房供應結構調整進展緩慢。去年新建商品住房套型建筑面積90平方米以下的，基本上是供應多少，銷售多少，供不應求的矛盾突出。

　　“夾心層”的住房問題凸現

　　國務院發布了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》后，低收入家庭在住房問題上看到了希望，中等及中等偏低收入家庭的住房問題就凸現了出來。尤其是在房價較高、漲幅較快的大中城市，這一矛盾十分突出。

　　專家認為，幫助中等及中等偏低收入的家庭解決住房困難，需要政府建立多渠道的投融資機制，逐步形成適度、多樣、梯次供應和消費模式，有計劃、有步驟地解決他們的住房問題。

　　四季度市場出現調整

　　去年四季度，全國70個大中城市房屋銷售價格漲幅連續3個月下降，部分地區出現了有價無市的情況。11月后，一些城市地價也大幅回落，甚至出現土地流拍。

　　市場出現這一現象的原因是多方面的。一是第二套房貸政策出臺、從緊的貨幣政策和央行的連續6次加息，抑制了部分超前消費和投資性購房需求。二是保障性住房建設力度加大和限價房計劃供應量的增加，分流了部分購房需求。三是由于一些城市房價上漲過快，超過了購房者的承受能力。

　　今年將進一步回歸理性

　　2008年，在快速城鎮化、居民收入持續增加以及人民幣升值等因素的作用下，需求旺盛仍然是我國現階段房地產市場發展的基本特征，供給總量不足依然是當前房地產市場面臨的主要問題。   

　　同時，今年房地產市場發展中的不確定因素，美國次貸危機的警示和我國政府采取的從緊的貨幣政策，必將導致房地產開發企業資金緊張。另一方面，提高第二套房貸的首付比例、多次加息，也將導致個人按揭貸款投放量的減少，對市場產生較大影響。

　　盡管今年的房地產市場存在諸多的不確定因素，但各級政府促進房地產業健康發展的態度是堅定的。專家認為，2008年房地產市場將朝著“總量基本平衡、結構基本合理”和“防止房價過快上漲”的目標邁出實質性步伐，市場將進一步回歸理性。