物業管理基本制度與政策復習綱要（二）

　　（一）時間數字

　　1、《物業管理條例》經2003年5月28日國務院第9次常務會議通過，2003年6月8日以國務院第379號令公布，自2003年9月1日起施行。《物業管理條例》是我國第一部物業管理行政法規，確立了一系列重要的物業管理制度，對業主及業主大會、前期物業管理、物業管理服務、物業的使用與維護等方面作了明確規定，并明確了相應的法律責任。

　　2、籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。 

　　3、召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

　　4、推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的、業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

　　5、業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約及業主委員會委員名單等材料向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

　　6、業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

　　7、原業主委員會應當在其任期屆滿之日起l0日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。

　　8、業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。

　　9、業主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。

　　10、新設立的物業管理企業，其資質等級按三級資質核定，并設一年的暫定期。

　　11、物業管理企業發生變換時，代管的專項維修資金帳目經業主委員會審核無誤后，應當辦理帳戶轉移手續。帳戶轉移手續應當自雙方簽字蓋章之日起l0日內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案。

　　（二）人民幣數字

　　1、物業管理企業的條件中，一級資質注冊資本人民幣500萬元以上；二級資質注冊資本人民幣300萬元以上；三級資質注冊資本人民幣50萬元以上。

　　2、住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　3、建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的依法承擔賠償責任。

　　4、不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　5、未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　6、物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　7、建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　8、未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　9、有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用： (1)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的； (2)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的； (3)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。個人有以上行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有以上行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　（三）百分數及分數數字

　　1、業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內持有1／2以上投票權的業主參加。

　　2、業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1／2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和統籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過。

　　3、有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：①20％以上業主提議的；②發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；③業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況；

　　4、經業主委員會或者20％以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

　　5、經1／3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。

　　6、物業管理企業的條件中，一級資質管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100％： (A)多層住宅200萬m2； B)高層住宅100萬m2； (C)獨立式住宅(別墅)15萬m2； (D)辦公樓、工業廠房及其它物業50萬m2。二級資質管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100％： (A)多層住宅100萬m2； (B)高層住宅50萬m2； C)獨立式住宅(別墅)8萬m2； (D)辦公樓、工業廠房及其它物業20萬m2。

　　7、物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30％以上50％以下的罰款

　　8、專項維修資金的籌集分以下兩種情況： (1)商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關專項維修資金繳交約定。購房者應當按購房款2％－3％的比例，向售房單位繳交專項維修資金，收取比例由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定，售房單位代為收取的專項維修資金屬全體業主共同所有。 (2)公有住房出售以后，專項維修資金由售房單位和購房人雙向籌集。1)售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上該部分多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％，專項維修資金屬售房單位所有。2)購房者按購房款2％的比例，向售房單位繳交專項維修資金。售房單位代為收取的專項維修資金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。