易憲容：論戰房價

　　易憲容：關鍵是把房地產的真相，它的經營方式，可能面臨的一些問題，一直在解釋，告訴民眾，如果民眾理解這個問題，民眾理性地看待我們房地產市場，我們的市場就會真正發展起來，所以他怕我。

　　主持人：您覺得是怕您說出真相嗎？但是B房地產商立刻就說了，你覺得你說的是真相，你根本不了解情況。

　　易憲容：他可以這么說，我根本不了解情況，但是我了解一點，民眾有沒有能力購房，他的支付水平在哪里，這個我知道。我近年來到了幾十個城市，我到一個城市的時候，就會首先問民眾，這里的房價多少，收入水平多少，你有沒有能力支付這樣一個房價。所以我的這樣一個判斷不是從報紙獲得的，是感覺出來的。

　　主持人：B房地產商接著說，你說民眾買不起房，我的房子不是賣給窮人的，是賣給富人的。

　　易憲容：假定他真的這樣說，他一直宣傳這些東西，這是反映一個錯誤的東西。美國的房地產政策宗旨就是房地產開發商要生產民眾舒適、安全，有能力承擔，有支付能力承擔住房價格的房子，民眾一定要有支付能力。如果80％或者90％的民眾沒有能力來購買這種房子，說明我們的房地產政策有問題，房地產商這樣說，政府就有理由來制止這樣的事情。

　　主持人：但是C房地產商說的更加讓您覺得痛，他說您作為一個學者，實在不客觀，因為你寫了好幾篇關于房地產的文章里一個數據都沒有。

　　易憲容：他們所看到的只是一點點，為什么不看我更多的書呢？我有本《房地產與金融研究》，35萬字，那里都是數據。第二條，我在國內最好的金融雜志發表過好幾篇關于房地產的文章，都是實地研究，為什么他們不讀？他只看到我的一本評論文章，而且評論文章對我是微乎其微的，那是我平時沒什么事的時候寫，我真正的研究和有研究的東西在那里。前幾年我也跟北京的房地產說，你這樣說我，你是孤陋寡聞。

　　主持人：您現在對ABC一一駁斥，ABC加起來他們都有統一的觀點，他們覺得您不懂房地產，隔行如隔山，最主要您是為了沽名釣譽。

　　易憲容：他們是錯的，有一個很基本的東西，房地產是什么，就是金融，離開了金融，房地產沒有生存的可能性。但金融不是房地產，房地產僅僅是金融的一點點，在西方國家，房地產就納入在金融下面，沒有房地產學科，但是金融下面有一個房地產，如果研究金融的人不懂房地產，你研究什么金融？他們只占一個房地產市場，一個計劃經濟的房地產市場，理解他們的房地產，而不是站在現在發達的一個系統體系下理解房地產市場，他們比我更不知道房地產，這是一個基本常識。我研究金融，難道不懂房地產嗎？

　　主持人：你的意思是我研究了老子，我還能不知道兒子嗎？

　　易憲容：也不是，你要把房地產真正了解，首先就要懂金融，金融是房地產的核心。

　　2004年國家開始對國民經濟進行宏觀調控，有關部門也出臺了一系列關于房地產持續穩定發展的文件。而易憲容的觀點并不總是和有關部門的看法一致，有時候甚至是完全相反。

　　易憲容認為中國房地產存在泡沫，但是有關部門的報告卻認為，泡沫之說并不成立；國家提出穩定房價，易憲容卻認為，既不能把穩定理解為房價不升或房價下降，也不能保證房價在一定水平上上漲，而是對于不同地方各個分割的市場來說有不同的意義，他甚至還認為有些地區的房價還必須大幅下降。

　　主持人：說完了房地產商說說政府部門，您跟政府部門之間的觀點也有分歧，比如說泡沫問題，您堅持說就有泡沫，政府部門說總的來說是健康的，只是極個別地方有泡沫。如果您跟房地產商之間有激烈爭論，這事兒好辦，但您作為一個學者，您跟政府部門之間有爭論，對您有影響嗎？

　　易憲容：現在我們不能把政府當作一個籠統的概念，政府有銀行，有建設部，還有銀監會等等，但是，我的觀點跟有些部門是不一樣的，我們是站在金融的角度說房地產問題，他們只站在房地產說房地產問題，這里就有一個很大差異。我最近寫了一篇文章，也提出了一個很基本的概念，針對這些問題，金融改革如何從分離政策走出來，政府的政策如果真正要推行，就要達到基本的一致，不能說政策推行以后，政府部門之間在打架，這個政策一方面成本很高，執行難度比較大，而且也可為既得利益集團創造獲利的條件，所以我最近針對這個問題提出了一個新的概念。說我跟政府對立，那是說不通的，我其實跟央行，跟銀監會、證監會的關系特別好，一些大的事情他們都會請我去開會的。

　　易憲容作為一個學者總是能語出驚人，但是一些同樣是研究房地產市場的學者也對他提出了批評，認為他的研究方法完全不對，甚至是缺乏基礎理論的支撐，一些經濟學專業的學生對他的研究也頗有微辭。

　　采訪學生：都是主觀意見，沒有嚴格的論證。

　　主持人：跟您持相反意見的還有一部分其他學者，當然觀點有交鋒，在學者之間很正常，但是他們說，作為一個經濟學家應該非�？陀^，但是預測房價是很困難的事情，既然是很困難的事情，您那么堅定地說，這事兒您有點不負責任。

　　易憲容：其實他沒有讀我的文章，我的文章寫得很清楚，房價漲得有多快，跌得有多快，而且瘋漲，上海的房價為什么跌得這么快？曾經有些地方上漲了三倍，我還沒有說一定要下降三倍，你是上海人，你應該很清楚，在內環的房子，我一個同學告訴我，五角場的房子2003年底的時候五千多塊一平米，到了2005年3月份的時候兩萬塊一平米，價格在翻倍地漲。

　　主持人：您這個信息是聽您上海一個同學說的吧。

　　易憲容：他是自己買的房子。

　　主持人：但是您去過上海沒有？

　　易憲容：去過。

　　主持人：您做過所有的市場調查沒有？

　　易憲容：所有調查不可能，但是只能做一些簡單的調查。

　　主持人：但是簡單的調查您就這么堅定地說肯定要跌。

　　易憲容：不是，我就是說上海的房價內環以內上漲了300％，這是肯定的。比如說濱江花園、黃埔花園房價賣到五萬八一平米，一套房子兩千多萬，五六百萬一套還是最低價，中國的民眾有多少能力購這種房子？

　　主持人：我列了一堆了跟您意見不一致的，對您有批評意見的，您一個人跟這么多人干仗覺得累嗎？

　　易憲容：我從來沒想到跟他們干，也從來沒想到跟他們對立，我要把一個道理、一個事情、一個現象描述清楚、解釋清楚，然后讓大家去看怎么回事，我從來沒有說我的觀點是怎么樣，大家都聽我的觀點，從來不是這樣。假定一個市場的價格由我來定，我說上海的房價要跌多少，這個市場一定會這樣，那么我們這個市場脆弱得肯定會崩塌了。

　　很多人以為易憲容就是專門研究房地產市場的學者，其實對于社科院金融研究所的易憲容來說，房地產問題并不是他的主要研究內容。

　　1997年，易憲容獲得中國社科院研究生院經濟學博士學位，這些年來他研究的方向一直是金融領域的各種問題，房地產市場只是他的研究課題中的一個方面。

　　一年多來，易憲容因為對房地產市場頻頻發言，才引起了人們的注意。有人就認為，易憲容評論房地產市場的目的就是為了出名，而不是出于嚴肅討論的目的。

　　采訪學生：感覺就是為了吸引大家的注意。

　　采訪任志強：作為一個研究者，易憲容所有對房地產的評論都不是他的專業，也沒有很深的研究，典型的嘩眾取寵。

　　主持人：如果僅僅是學術上的或者觀點上的針鋒相對還好說，現在由于不斷升級的爭論，有的直接指向您的人品了，有人說不就為了出名嗎，不就是借著語不驚人死不休沽名釣譽嗎？您聽到過這樣的議論嗎？

　　易憲容：不重要。

　　主持人：對一個學者，這樣的名聲不重要嗎？

　　易憲容：我是無名、無利、無功，我做任何事情從來不會想到出名，我獲得多少利益，我有多少功名，我做任何數據的時候不會這樣考慮，如果我這樣考慮，我就不會做了。我有篇文章，《我飄在哪里》，我飄在無名、無利、無功。

　　主持人：我得寫下您的人生格言。

　　易憲容：無名、無利、無功，三無。

　　主持人：因為您是一個經濟學家，就像您說的，經濟學家是用邏輯思維的，他會判斷，您主觀上無名、無利、無功，但是您在做之前就已經判斷到了結果了，不是嗎？

　　易憲容：你錯了，經濟學家同樣要有道德判斷、道德水平。舉一個很簡單的例子，我認識好幾個諾貝爾獎，科斯是我很敬重一個經濟學家，他在1991年獲諾貝爾獎，他研究問題的時候，在研究界里，他沒想到他得諾貝爾獎，82歲得諾貝爾獎，他就喜歡這個東西，可能這個東西對社會，對經濟學研究有用。但是他從道德上，從自己的動機上一直是追尋這個理想，人為什么要有理想，為什么要有道德，為什么有一些追求，就是這樣，要把這個東西分開，最后的結果是另外一回事。

　　主持人：我再給您寫一個關鍵詞，叫余地，這是中國人文化當中非常講究的一個東西，中庸之道，說話做事得留有余地，特別是中國的知識分子，更講究這個，不是特別有把握，百分之百把握的時候，一定留有余地，但是您經常從觀點到語言方式不給自己留余地，這個就肯定有目的。

　　易憲容：錯了，人其實來講，大家有個很簡單的東西，我舉個最簡單的例子，前幾天收到一份書稿，要我寫序，他寫好了一個序稿給我，他說易老師，我的序寫好了，你稍微改一改就給我，錢給你。因為是我同學介紹過來的，我一般不寫這個。我說你把稿子拿回去，我自己的文章從來不讓別人代筆，從來不需要別人寫好，我簽個名字，你別看我輕而易舉獲得我的勞動所得，但是我不要，你拿回去。我們的社會，你不能僅僅站在自己的角度，自己的觀點，去看任何一個人，每一個人都是一個個體，每個人都有自己的個性。重要的一條，我們現在的社會是一個多元化的社會，就需要各種各樣的學者，各種各樣的人對社會做各種各樣的事情，你可以做的，在學校里好好教書，把學生教好，你可以做一些學術研究，你專門做幾篇論文，你也可以對大眾的知識、大眾的文化，比如房地產知識的一些信息分析和評價，所以這一個多元化社會需要各種各樣的人出來。大家的一個思想、觀念一定要改變過去的東西，只是一種人，一種學者，各種各樣的人對社會做貢獻，我們社會最根本的一個問題，社會真正發展，每一個人做他能做的事情。

　　主持人：那您覺得您適合做什么呢？

　　易憲容：我希望，不是奢求，我希望自己能做一些讓整個社會經濟學知識，經濟學信息，能夠分析得更清楚，看得更明白，能提供一些知識這方面。

　　主持人：我注意到一個細節挺有意思，因為我們經常跟人交談，我們會觀察人說話的方式，我覺得您剛開始說話的時候還稍微有一些靦腆，但只要進入了爭論階段，你就立刻處于一種興奮狀態，越說越興奮，這跟您的個性有關系嗎？

　　易憲容：跟我的個性也有點關系，我也不是喜歡爭論，我就是喜歡對一些事情討論，怎樣講，盡量通過各種各樣的方式討論得更清楚一點。

　　主持人：您老勸大家，房子有泡沫，房價會跌，但是我聽說您自己都買了兩套房了，有這事兒嗎？

　　易憲容：有，其實我買房時，房地產市場根本就不發達，大家都不愿買房的時候我買了。

　　主持人：您是提前買的。

　　易憲容：我很早就買了，我沒有勸大家不買房，我有個原則，有個說法，你真的有實力，你有實力，有能力，無論是房地產泡沫不泡沫的時候，什么時候買都可以，但是如果你自己的能力不是太好，你又借銀行的錢，還要面臨利率風險的時候，你買房的時候如果用父母的錢買，父母面臨要養老風險、醫療風險的時候，我就勸大家一定要把這個風險考慮進去，如何讓大家更理性一點很重要，并不是勸大家不要買房子。

　　主持人：好，非常感謝。

[1]

[2]