易憲容：論戰房價

主持人：您好觀眾朋友，歡迎來到《新聞會客廳》。今天節目開始之前我先得給您出道題，誰是最近一年當中中國房地產界最紅的人，如果您的答案是任志強或者是潘石屹這樣的房地產大腕兒，我得告訴您，您已經有些落伍了，因為最近一年，中國房地產界最紅的紅人的名字叫易憲容，他不做房地產，但是他是一個經常對房地產界發表評論的學者，為什么說他紅呢？我們有數據為證，一起來看一下。

　　在百度網上輸入易憲容的名字，立刻就能找到335000多篇相關內容，而在一年多前，就是這樣一個炙手可熱的房地產市場理論界紅人還不太為人所知。

　　易憲容是中國社會科學院金融研究所金融發展與制度室主任，從事金融研究已經有10多年的時間，但是多年來，在學術圈以外，很少有人注意到他。直到去年7月底，僅僅憑著一篇關于中國房地產市場的文章，易憲容的名字開始逐漸為人們所熟悉。

　　在這篇名為《謹防房地產要挾整個國內經濟》的文章中，易憲容提出“房地產業正挾持著整個中國經濟。如果讓國內房地產的泡沫任意吹大，破滅將不可避免。”易憲容這個大膽的論述立刻引起了人們的注意，房地產業界也掀起了一場房地產是否存在泡沫的討論。

　　在此后一年多的時間里，易憲容的名字開始頻繁出現各種媒體上。不僅是傳統媒體報紙雜志紛紛向他約稿，許多網站在舉辦有關房地產的活動時，也忘不了請易憲容來吸引網民的眼球。

　　今年9月15號，易憲容參加了一家網站房地產專欄舉辦的辯論會，他的辯論對手是北京房地產商潘石屹。這個辯論會有一個非常時尚的名字：PK臺。在人們的印象中，經濟學家一向是與大眾保持著距離，但是現在易憲容像其他網絡明星一樣，也成了網上一個火熱的名字。

　　一年之內，易憲容從學界走向了公眾，成為了對房地產市場發言的紅人兒，一個并非專業從事房地產研究的學者，怎么就成了這個行業的理論明星呢？

　　主持人：您一年之間似乎成名的速度要比那些房地產商快多了，想到這事兒嗎？

　　易憲容：沒這樣的感覺，民眾為什么會關注我，可能是我提供的民眾思考的一些角度，提供了民眾可能如何去買房子，怎么去買房子的方式，一種觀點的東西。

　　主持人：您其實搞經濟研究工作有幾十年了，但是成名好像就是最近一年的事，因為在房地產界跟大家的觀點不一樣，所以出名了，這事兒奇怪嗎？

　　易憲容：其實不是這樣，我成名是在90年代末的時候，跟我們老師張五常教授做一些演講，跟著他一起演講。對中國的制度研究，經濟界的學生等等也熟悉我，只不過大眾化的了解我，大眾化的知道，可能在近幾年。

　　主持人：從一個小眾知名到大眾知名，這是您原來想到的嗎，是您的目標嗎？

　　易憲容：我從來沒有想到要不要成名，因為我有個基本的信念，我做事情有三點，無功、無名、無利，

　　主持人：您說您主觀上沒有這個想法，但是您客觀上感到變化了嗎？

　　易憲容：變化蠻大的，開始我講，你做的事情市場認可我了。

　　主持人：直接對您的生活搞研究有什么影響嗎？現在肯定很多的媒體要采訪您，很多的地方要請您去是不是？

　　易憲容：基本上每天都有很多采訪，做你們這個節目的時候，采訪的媒體就有五六個家，但是我們有選擇性地做，有些特別重要的事情，我們能做的就多做一些，如果是時間上安排不開就不會去做。比如說你天天要出去，天天要出去演講、做報告等等，那就肯定把自己的事情耽誤了。

　　主持人：大家都覺得很奇怪，比如說您說您關注房地產，而房地產是大家關注的事情，所以您自然就被關注了。但是這個理論也說不太通，因為關注房地產的學者也有好多，為什么一年當中大家就看到您了？這到底是一個什么理由呢？

　　易憲容：其實我關注房地產不是一年，我1998年的時候在香港，就對房地產十分關注，我1998年就寫了《關于房地產經營》的論文，在香港讀了一些文章。回來以后，2002年我最早寫出了《關注北京的房地產市場泡沫》，然后從那以后，我就寫了一系列的關于房地產相關的書，比如利息的問題，還有宏觀經濟的問題，跟房地產相關的一些文章，一百篇肯定不止，為什么能寫出這么一篇文章，也就是我過去長期積累的一個結果。還有一個，現在為什么大家會關注這些東西？因為我們房地產市場已經推到了整個大眾，推到了整個民眾和政府面前，我們面臨一些問題，政府去思考，有些東西是很簡單的問題，但是很多人可能沒有寫出來，只不過我把自己的意見、想法告訴大家。

　　主持人：您給自己總結迅速成名是兩個原因，內部原因是您厚積薄發，外部原因是時機到了，房地產似乎走在一個拐點的位置，或者按您的說法，到懸崖邊上了，所以大家會關注，這是您的理論，但是我們做媒體的有我們的看法，我們也給您總結了一下。

　　2004年7月底，易憲容發表成名作，《謹防房地產業要挾中國經濟》，在這篇文章中，易憲容一再使用了“要挾”、“脅持”這樣的詞，而他關于房地產要挾中國經濟的觀點，更是一個從未有人提過的說法。

　　其實，在易憲容發表的文章中，幾乎每個標題都能給讀者強烈的刺激：《買房警惕利率風險 別成了買房的奴隸》、《房地產商大吹泡沫迷惑民眾 高價樓市攫取暴利》。

　　1998年，中國開始實行住房制度改革，城市居民住房問題不再由單位大包大攬，購買商品房成了必然的選擇，已經習慣了單位分房的城市居民開始對房價越來越敏感。而到了最近一兩年，隨著部分地區房價的不斷攀升，房價成了人們最為關注的問題之一。

　　在易憲容的文章中，他也毫不避諱房地產當中最為敏感的房價問題。在做出預測的時候，易憲容更是直接鮮明，這種風格在學者里面并不常見。他在一篇《哪里曾大漲哪里有必大跌》的文章中，更是直接預測上海房價要跌50％，北京房價要跌30％，這也契合了一部分人的心理。

　　主持人：我們剛才給您總結了一下，從媒體的觀點，有一點肯定特吸引人，就是觀點鮮明，您的觀點很明確，不打含糊，有的經濟學家經常說，房地產市場還需要觀察，房地產市場受到很多外界因素的影響，您說肯定有泡沫，上海、北京的房價得跌，您的觀點特明確。第二，您的語言風格特明確，您曾經寫文章說，要警惕中國的房地產要挾中國的經濟，“要挾”這種詞語，所以我覺得特別迎合媒體，有人說您是故意語不驚人死不休，您承認嗎？

　　易憲容：我不承認。“要挾”這個詞其實在歐美經濟學里是一個很重要的經濟學概念，而且我曾經在博士論文里有一章專門寫這個概念，寫了三萬字，只不過我們國內對這個東西不太熟悉，其實是經濟學或者是我們經常發生的一個很基本的經濟現象，

　　主持人：但是您說經濟學當中可能最難的一件事情叫預測，很多經濟學家不愿意做預測，但您就那么確定嗎？上海要跌50％，北京要跌30％，說這話的時候您心里不打鼓嗎？

　　易憲容：我并不是預測，我是根據這個東西做一個判斷，房價為什么在上海要下跌這么多，我根據民眾的經濟水平，上海近一年來房價的上漲水平，比如瘋漲，上漲了好幾倍，只有到這樣的情況下，房地產市場才能正常發展，才能持續發展，并不是說預測它怎么樣。

　　主持人：您只是表示您一個判斷，不是真的以為上海真的一定會下跌50％。

　　易憲容：不是這樣一個意見。

　　主持人：很多的老百姓就被您誤導了，我家就在上海，我爸我媽就看過那篇文章，我爸我媽說，不用買房，人家易教授說了，要等一等，我等降了一半再買，不就被您誤導了嗎？

　　易憲容：也不是，假設上海的房地產市場真的有很好的發展，價格肯定要掉下來，最近上海的房價已經慢慢在回調，而且我的一個看法，上海的民眾真的沒有那么多能力買這樣的高價房。今年上半年上海好幾家大學教授，我都不認識他們，特意找到我家里，告訴我上海的房價是怎么漲的，怎么樣炒作起來的。還有上海很多民眾，我也不認識，寫信給我，告訴我上海的房子怎么樣。我自己也就做了一些調查，根據這些情況，我打了好多電話，把上海的信息集中過來，上海的房價實在高得離譜，所以我就說上海房價要下跌50％以后，我們房地產市場才能正常。

　　今年6月，易憲容稱上海房價下降50％，北京房價下降30％，房地產市場才能健康發展。易憲容發表這番言論后，有人高興，但也有很多人稱之為無稽之談，而批評他的聲音更多的是來自于房地產商。

　　任志強，北京房地產企業華遠集團總裁，他對易憲容的這個說法就很不以為然。

　　采訪任志強：你根據什么依據來的？下降30％到50％對中國經濟有什么好處，對老百姓有什么好處，你說出理由來，你為什么說要下降30％到50％？

　　任志強和易憲容有過三次面對面的接觸，在10月12號舉行的“全國房地產商會2005年年會”上。任志強再次和易憲容針鋒相對。

　　采訪任志強：我當時跟他交鋒的時候也說，為什么你作為一個研究人員，你所有的研究報告里沒有數據，我唯一看到的數據就是說房地產下降30％到50％，這就是你的數據。

　　和任志強一樣，許多房地產商都對易憲容提出質疑。而每次在公開場合相遇，易憲容都要陷入到這樣爭論的漩渦當中。

　　主持人：您處在這個漩渦中心是什么樣的感覺，您知道大家現在怎么比喻您嗎？大家獻給您的新綽號叫堂吉柯德，覺得您就像堂吉柯德那樣的斗士，得面對所有反對您的人。房地產商，名字我不點了，用代號，ABC，A房地產商說，我不怕國家的宏觀調控政策，我就怕易憲容，為什么怕您？

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