當前北京市物業管理中值得探討的幾個問題
http://www.dcyhziu.cn 2007/6/8 源自:互聯網 【字體：
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自1995年北京市人民政府發布《北京市居住小區物業管理辦法》（1995年第21號令）以來，北京市的物業管理獲得了突飛猛進的發展。其主要表現是：
1、北京市和各區縣居住小區管理辦公室相繼成立，并組建物業管理委員會和業主委員會，對新組建的物業管理單位進行資質審查，培訓專業人員，制定物業管理的服務項目、服裝標準與收費標準等有關規章，制定內銷商品房房屋使用、管理、維修公約，評選優秀居住管理小區，推動住房維修養護等方面做了大量工作，取得了顯著成績。
2、居住小區數量逐年增多，住宅面積增長迅速，到1998年底全市已建成的居住小區有828個，建筑面積共7763萬平方米。其中，住宅面積7742萬平方米，占全市住宅總面積（15794萬平方米）的49％，住宅區居民807671戶（約240多萬人），占全市居民總戶數（259萬戶）的32.1％。
3、為居住小區服務的物業管理公司如雨后春筍般迅速成長起來，到1998年底全市共有物業管理公司607個，遍布于828個居住小區，為807671戶居民提供了保安、保潔、綠化、房屋及設施設備的維修保養服務，改善了小區居民的居住環境，全市重點整治臟亂小區48個，127個小區實行了封閉式管理，有84個小區被評為市級或全國城市優秀物業管理住宅小區。
實踐表明，北京市對居住小區的樓房實施統一的物業管理，方向是正確的，措施是有力的，已經取得了許多成功的經驗。對此，必須予以充分肯定。與此同時，我們也應看以，物業管理目前仍處于起步階段，發育尚未成熟，因此，不可避免地會遇到一些困難和問題，需要認真研究和加以解決。
根據北京市物業管理面臨的形勢和困難，我們認為以下幾個問題值得認真研究和探討：
一、物業管理模式問題
目前，北京市的物業管理著重推行一種模式，即所有居住小區普遍由物業公司進行管理。這種管理模式的最大優勢是，可以對整個小區實行集中統一管理，專業化程度比較高，管理效果相對要好一些。其主要弊端是：管理費用較高，很多中低收入居民承受不起。目前許多居住小區物業管理費收繳率較低，不少中低收入者反映，買了房改房以后，交不起物業管理費。這是當前物業管理中存在的一個突出矛盾。
為了解決這個矛盾，從北京市大多數中低收入者無力負擔物業管理費的實際情況出發，我們建議：打破北京市普遍推行物業公司管理一種模式的體制，將我國臺灣地區普遍實行的業主自營式物業管理引進北京市的物業管理體制，實行物業公司管理與業主自營式管理兩種模式并用的物業管理新體制。業主自營式物業管理的最大優勢是，業主基本不用花錢或者花很少的錢，也能對普通住宅樓房實行統一的物業管理，并實現政府要求達到的管理目標，即對住宅樓房及其設施設備和住宅區內的綠地、車輛實行集中統一的維
修和管理，創建安全、整潔、文明、舒適的居住環境。
所謂業主自營式物業管理，就是住宅小區（臺灣稱社區）的物業管理，既不由房地產開發公司負責，也不聘請社會上專門的物業管理公司負責，而是由樓房業主自已打班。這種方式在臺灣的城市中比較普遍。
整個社區的建筑物分為兩部分：一部分是私產（即居民的套房），由業主自己打班；另一部分是公產，包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物。公韶社區全體成員所有，由他們自己管理，即所謂業主自營式物業管理。他們自己選出一個比較精干的管理委員會，全權負責本管理純屬義務，沒有任何報酬。委員一般任期一年，每月開會一次，討論決定社區物業管理的重大問題。
臺灣的物業管理隊伍非常精干，專職人員只有兩位，一位是干事，另一位是守門員兼監控員（他們的房間有對公產部分進行監控的先進電子設備；并且24小時錄像，保留2周），另外有少量的臨時工，如保潔員、修班工等，由干事根據需要聘請，他們的工資、資金等從出租房屋收取的管理費中支出。工作人員盡職、敬業，加上文明程度較高、設備先進、通訊發達，所以其物業管理成本不算高，水平和效率卻很高。
業主自營式物業管理最大的特點是，可以從出租的房屋中收取管理費，所收的管理費在支付了人員費、設備費、公產運作費、衛生費，以及其他費用（如6年一度的樓面清洗費等）公共開支以后，一般還有節余，無需再向住戶收取費用，從而減輕了業主的經濟負擔，也避免了不少我們常見的糾紛，保障了社區生活的安定和有序。
此外，臺灣地區的社區均實行住戶公約制度，公約中明確規定，所有住戶都要愛護使用房屋及設施，維護環境衛生和整潔，要求大家自覺遵守，如有人違反了公約，就會受到本樓其他住戶的譴責，從而為搞好自營式物業管理創造了有利條件。北京市也可借鑒臺灣地區業主自營式物業管理的做法，在居住小區普遍建立樓房住戶公約，要求每個住戶自覺遵守，違者將受到全體住戶的強烈指責。
臺灣地區各城市的經濟發展與居民收入水平均比北京市高出許多，在大多數居民收入較高的條件下，臺灣地區尚且普遍推行業主自營式的物業管理，而我們在大多數居民收入較低的條件下，卻普遍推行公司經營式的物業管理，其結果是許多中低收入者交不起物業管理費，拒絕物業公司的管理，而物業管理公司由于收入較少，出現經營困難，使小區物業管理難以開展，因此，必須對現行的物業管理體制進行改革，由單一的物業公司管理模式，改為物業管理公司與業主自營式管理并用的兩種模式。把物業管理政策建立
在符合北京市市情的基礎上，使北京市的物業管理更順利、更健康地向前發展。
二、物業管理收費標準問題
《北京市居住小區物業管理辦法》指出：實施物業管理的目的是，保障居住小區房屋及其設備和公共設施的正常作用，創造清潔優美、舒適方便文明安全的居住環境。
為了實現物業管理的目標，物業產權人與使用人必須向物業管理企業交納有關費用，這些費用可以分解為四部分：第一部分是用于房屋及其設備的維護和修繕費用；第二部分是各種地下管線、化糞池等公共設施的維修和清掏費用；第三部分是用于環境保潔和綠化的費用；第四部分是用于社會保安的費用。根據北京市物價避與原北京市房屋土地管理局印發的《北京市居住小區（普通）委托管理收費標準》的規定，屬于固定的物業管理收費項目共有14項，其中，有10項費用由購房人所在單位負擔，有4面費用由購房人
本人負擔。多層住宅樓，購房人所在單位要負擔綠化費，管理費、小修費、中修費、共用設施維修費、化糞池清掏費、垃圾清運費、共用電視天線費等8項費用，合計為每戶（平均按建筑面積75平方米計算）負擔943元；高層住宅樓，單位除負擔上述8項費用外，還要負擔電梯費。高壓水泵費兩項費用，合計為每戶負擔1021元，上述10項費用相加共為每戶負擔1944元；如果是優秀管理小區，還可以再提高收費20％，即增加收費389元，二者相加共2333元。
購房人本人負擔的保潔費、保安費、五費統收費、自行車存放費等4項費用，合計每戶年均132元。
上述如此多的收費，如果全部由購房人負擔，對大多數中低收入者來說是難以承受的。
北京市現行的物業管理收費不僅明顯偏高，而且有些收費項目的設立是不合理的。例如，一般住宅中的中修費和小修費（約占物業管理收費總額的55.6％），根本不應列為物業管理收費項目。其理由是：如果預收樓房及其設施的共用部位的維修費用，那么業主在購買住房時已經預交了樓房共用部位的維修基金，可以從該項基金中支付維修費用，不應再向業主另收費用；如果是預收各戶單元門以內的房屋及其設施的維修費用，那么該項費用應當由該戶業主負擔，根本不應該向其他購房人收取費用。
如果能從現行的物業管理收費標準中取消樓房及其設施的中、小修費用，將大大減輕購房人的經濟負擔，排除物業管理收綱的困難和阻力，更好地推進物業管理。
三、物業管理收費對象問題
我國城鎮住房制度改革的目標，是實現住房的商品化與社會化。所謂住房商品化，即國家機關和企事業單位不再以實物方式給職工分配住房，而是以貨幣方式給職工發住房補貼，由職工到房地產市場去購買住房，使住房完全變成商品，能夠在市場自由買賣。所謂住房社會化，即國家機關和企事業單位職工的住房問題完全靠社會解決，職工所在單位只負責發住房補貼，其它事情一概不管。職工領取住房補貼以后，其所在單位對其住房問題不再承擔任何責任。職工需要住房，應當到房地產市場去購買，職工的住房需要管理維修，應當找房屋管理和維修企業為他們服務，或者與本樓的其他購房人一起組織自營式物業管理，這是住房制度改革的方向和目標，也是在住房領域建立社會主義市場經濟體制的方向和目標。然而，根據《北京市居住小區（普通）委托管理收費標準》的規定，原產權單位將公有住房出售給現住房人以后，仍然要為購房人支付共用電視天線費、綠化費、管理費、小修費、中修費、小區共用設施維修費、化糞池清掏費、垃圾清運費、電梯費、高壓水泵費等十項費用，年均交費2000元左右。為項規定不僅與住房制度改革的目標相背離，而且是不合理的。原產權單位既然已將公有住房出售給購房人，其房屋產權已全部歸購房人所有，該房屋也就很自然地與原產權單位切斷了聯系，其管理和維修費用理應由購房人承擔，不應再讓原產權單位交納任何費用。許多廠礦企業對此反映十分強烈，他們認為，已將公有住房出售給職工，仍由企業負擔物業管理費，這很不合理，給企業造成沉重負擔，使企業經濟效益差，虧損企業更加困難。如果因為購房人無力交納較高的物業管理費，只有靠單位為他們承擔一部分，才有可能由物業管理企業對居住小區實行統一的物業管理，那么是否可以采用其他方式，如業主自營方式來推行物業管理呢？
如果說，由原產權單位負擔電梯、高壓水泵費，是為了減輕購買高層住宅職工的經濟負擔，與購買多層住宅的職工找到利益平衡點，那么從政策上講是完全必要的，但是在具體做法上則是可以斟酌的，從有利于實現住房社會化考慮，不妨借鑒上海的做法，即從高層住宅樓的售房款中預留一部分資金（如每部電梯預留70－80萬元，每部高壓水泵預留20－30萬元），作為每部電梯和高壓水泵的運行、維修和更新費使用，這樣，原售房單位可從此不再承擔此項費用。
四、物業管理啟動性經費問題
《北京市居住小區物業管理辦法》第十四條規定：“居住小區物業管理的啟動性經費，由該小區的開發建設單位按照建安費2％的比例，一次性交付給物業管理委員會或物業管理企業�！边@項規定，在當時看來可能是必要的，但是實際執行情況卻很不理想，據說沒有哪一個開發建設單位向物業管理委員會或物業管理企業支付過這項費用。現在看來，這項規定則是完全不必要的。這是因為，物業管理公司屬于經營性企業，在社會主義市場經濟條件下，任何企業的啟動性經費都不可能從別的企業無償取得，而只能由本企
業自己籌集，正如每個企業申請設立登記時，都必須擁有規定數額的注冊資金，方能獲得經營資格，領取營業執照，設立物業管理企業，同樣必須擁有必要數額的注冊資金，方能取得營業執照。物業管理企業既然有了必要的注冊資金，也不擁有了啟動性經費，無需別的企業再為它提供經費。政府規章明文規定，開發建設企業要為物業管理企業無償提供啟動性經費，等于在企業與企業之間搞無償平調，既不合理，也不符合社會主義市場經濟的等價交換原則。因此，我們認為這項規定應當停止執行。
上述四個值得探討的問題是相互聯系、相互制約的。進行住房制度改革，實行住房商品化，各各小區的大部分樓房成為千千萬萬個購房人的自有房產。為了適應新的形勢，就要對居住區的物業實行統一管理；為了推動物業管理，就要成立物業管理企業，為了維持物業管理企業的正常運轉，就要規定相應的收費標準；收費標準高了，購房人又負擔不起，于是就讓原售房單位承擔一大部分，并讓開發建設單位無條件地付給物業管理企業2％的啟動性經費。這樣，三種不合理的收費便應運而生。
為了解決上述問題，首先應改革現行的物業管理體制，對于有能力承擔物業管理費的高、中收入購房人，可以繼續委托物業管理企業為他們提供物業管理服務，各項服務費用由他們自己負擔；對于無力承擔物業管理費用的中低收入購房人，可以實行業主自營式物業管理，由購房人相互自我服務，所需的少量物業管理費用亦由購買人自己負擔。無論采用物業公司管理模式或是采用業主自營式物業管理模式，均要經所在區縣居住小區管理辦公室批準，由各區縣居住小區管理辦公室負責組織、指導和管理，以保證物業管理在全市各居住小區得到全面貫徹實施，使整個物業管理工作能夠持續健康地向前發展。
1、北京市和各區縣居住小區管理辦公室相繼成立，并組建物業管理委員會和業主委員會，對新組建的物業管理單位進行資質審查，培訓專業人員，制定物業管理的服務項目、服裝標準與收費標準等有關規章，制定內銷商品房房屋使用、管理、維修公約，評選優秀居住管理小區，推動住房維修養護等方面做了大量工作，取得了顯著成績。
2、居住小區數量逐年增多，住宅面積增長迅速，到1998年底全市已建成的居住小區有828個，建筑面積共7763萬平方米。其中，住宅面積7742萬平方米，占全市住宅總面積（15794萬平方米）的49％，住宅區居民807671戶（約240多萬人），占全市居民總戶數（259萬戶）的32.1％。
3、為居住小區服務的物業管理公司如雨后春筍般迅速成長起來，到1998年底全市共有物業管理公司607個，遍布于828個居住小區，為807671戶居民提供了保安、保潔、綠化、房屋及設施設備的維修保養服務，改善了小區居民的居住環境，全市重點整治臟亂小區48個，127個小區實行了封閉式管理，有84個小區被評為市級或全國城市優秀物業管理住宅小區。
實踐表明，北京市對居住小區的樓房實施統一的物業管理，方向是正確的，措施是有力的，已經取得了許多成功的經驗。對此，必須予以充分肯定。與此同時，我們也應看以，物業管理目前仍處于起步階段，發育尚未成熟，因此，不可避免地會遇到一些困難和問題，需要認真研究和加以解決。
根據北京市物業管理面臨的形勢和困難，我們認為以下幾個問題值得認真研究和探討：
一、物業管理模式問題
目前，北京市的物業管理著重推行一種模式，即所有居住小區普遍由物業公司進行管理。這種管理模式的最大優勢是，可以對整個小區實行集中統一管理，專業化程度比較高，管理效果相對要好一些。其主要弊端是：管理費用較高，很多中低收入居民承受不起。目前許多居住小區物業管理費收繳率較低，不少中低收入者反映，買了房改房以后，交不起物業管理費。這是當前物業管理中存在的一個突出矛盾。
為了解決這個矛盾，從北京市大多數中低收入者無力負擔物業管理費的實際情況出發，我們建議：打破北京市普遍推行物業公司管理一種模式的體制，將我國臺灣地區普遍實行的業主自營式物業管理引進北京市的物業管理體制，實行物業公司管理與業主自營式管理兩種模式并用的物業管理新體制。業主自營式物業管理的最大優勢是，業主基本不用花錢或者花很少的錢，也能對普通住宅樓房實行統一的物業管理，并實現政府要求達到的管理目標，即對住宅樓房及其設施設備和住宅區內的綠地、車輛實行集中統一的維
修和管理，創建安全、整潔、文明、舒適的居住環境。
所謂業主自營式物業管理，就是住宅小區（臺灣稱社區）的物業管理，既不由房地產開發公司負責，也不聘請社會上專門的物業管理公司負責，而是由樓房業主自已打班。這種方式在臺灣的城市中比較普遍。
整個社區的建筑物分為兩部分：一部分是私產（即居民的套房），由業主自己打班；另一部分是公產，包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物。公韶社區全體成員所有，由他們自己管理，即所謂業主自營式物業管理。他們自己選出一個比較精干的管理委員會，全權負責本管理純屬義務，沒有任何報酬。委員一般任期一年，每月開會一次，討論決定社區物業管理的重大問題。
臺灣的物業管理隊伍非常精干，專職人員只有兩位，一位是干事，另一位是守門員兼監控員（他們的房間有對公產部分進行監控的先進電子設備；并且24小時錄像，保留2周），另外有少量的臨時工，如保潔員、修班工等，由干事根據需要聘請，他們的工資、資金等從出租房屋收取的管理費中支出。工作人員盡職、敬業，加上文明程度較高、設備先進、通訊發達，所以其物業管理成本不算高，水平和效率卻很高。
業主自營式物業管理最大的特點是，可以從出租的房屋中收取管理費，所收的管理費在支付了人員費、設備費、公產運作費、衛生費，以及其他費用（如6年一度的樓面清洗費等）公共開支以后，一般還有節余，無需再向住戶收取費用，從而減輕了業主的經濟負擔，也避免了不少我們常見的糾紛，保障了社區生活的安定和有序。
此外，臺灣地區的社區均實行住戶公約制度，公約中明確規定，所有住戶都要愛護使用房屋及設施，維護環境衛生和整潔，要求大家自覺遵守，如有人違反了公約，就會受到本樓其他住戶的譴責，從而為搞好自營式物業管理創造了有利條件。北京市也可借鑒臺灣地區業主自營式物業管理的做法，在居住小區普遍建立樓房住戶公約，要求每個住戶自覺遵守，違者將受到全體住戶的強烈指責。
臺灣地區各城市的經濟發展與居民收入水平均比北京市高出許多，在大多數居民收入較高的條件下，臺灣地區尚且普遍推行業主自營式的物業管理，而我們在大多數居民收入較低的條件下，卻普遍推行公司經營式的物業管理，其結果是許多中低收入者交不起物業管理費，拒絕物業公司的管理，而物業管理公司由于收入較少，出現經營困難，使小區物業管理難以開展，因此，必須對現行的物業管理體制進行改革，由單一的物業公司管理模式，改為物業管理公司與業主自營式管理并用的兩種模式。把物業管理政策建立
在符合北京市市情的基礎上，使北京市的物業管理更順利、更健康地向前發展。
二、物業管理收費標準問題
《北京市居住小區物業管理辦法》指出：實施物業管理的目的是，保障居住小區房屋及其設備和公共設施的正常作用，創造清潔優美、舒適方便文明安全的居住環境。
為了實現物業管理的目標，物業產權人與使用人必須向物業管理企業交納有關費用，這些費用可以分解為四部分：第一部分是用于房屋及其設備的維護和修繕費用；第二部分是各種地下管線、化糞池等公共設施的維修和清掏費用；第三部分是用于環境保潔和綠化的費用；第四部分是用于社會保安的費用。根據北京市物價避與原北京市房屋土地管理局印發的《北京市居住小區（普通）委托管理收費標準》的規定，屬于固定的物業管理收費項目共有14項，其中，有10項費用由購房人所在單位負擔，有4面費用由購房人
本人負擔。多層住宅樓，購房人所在單位要負擔綠化費，管理費、小修費、中修費、共用設施維修費、化糞池清掏費、垃圾清運費、共用電視天線費等8項費用，合計為每戶（平均按建筑面積75平方米計算）負擔943元；高層住宅樓，單位除負擔上述8項費用外，還要負擔電梯費。高壓水泵費兩項費用，合計為每戶負擔1021元，上述10項費用相加共為每戶負擔1944元；如果是優秀管理小區，還可以再提高收費20％，即增加收費389元，二者相加共2333元。
購房人本人負擔的保潔費、保安費、五費統收費、自行車存放費等4項費用，合計每戶年均132元。
上述如此多的收費，如果全部由購房人負擔，對大多數中低收入者來說是難以承受的。
北京市現行的物業管理收費不僅明顯偏高，而且有些收費項目的設立是不合理的。例如，一般住宅中的中修費和小修費（約占物業管理收費總額的55.6％），根本不應列為物業管理收費項目。其理由是：如果預收樓房及其設施的共用部位的維修費用，那么業主在購買住房時已經預交了樓房共用部位的維修基金，可以從該項基金中支付維修費用，不應再向業主另收費用；如果是預收各戶單元門以內的房屋及其設施的維修費用，那么該項費用應當由該戶業主負擔，根本不應該向其他購房人收取費用。
如果能從現行的物業管理收費標準中取消樓房及其設施的中、小修費用，將大大減輕購房人的經濟負擔，排除物業管理收綱的困難和阻力，更好地推進物業管理。
三、物業管理收費對象問題
我國城鎮住房制度改革的目標，是實現住房的商品化與社會化。所謂住房商品化，即國家機關和企事業單位不再以實物方式給職工分配住房，而是以貨幣方式給職工發住房補貼，由職工到房地產市場去購買住房，使住房完全變成商品，能夠在市場自由買賣。所謂住房社會化，即國家機關和企事業單位職工的住房問題完全靠社會解決，職工所在單位只負責發住房補貼，其它事情一概不管。職工領取住房補貼以后，其所在單位對其住房問題不再承擔任何責任。職工需要住房，應當到房地產市場去購買，職工的住房需要管理維修，應當找房屋管理和維修企業為他們服務，或者與本樓的其他購房人一起組織自營式物業管理，這是住房制度改革的方向和目標，也是在住房領域建立社會主義市場經濟體制的方向和目標。然而，根據《北京市居住小區（普通）委托管理收費標準》的規定，原產權單位將公有住房出售給現住房人以后，仍然要為購房人支付共用電視天線費、綠化費、管理費、小修費、中修費、小區共用設施維修費、化糞池清掏費、垃圾清運費、電梯費、高壓水泵費等十項費用，年均交費2000元左右。為項規定不僅與住房制度改革的目標相背離，而且是不合理的。原產權單位既然已將公有住房出售給購房人，其房屋產權已全部歸購房人所有，該房屋也就很自然地與原產權單位切斷了聯系，其管理和維修費用理應由購房人承擔，不應再讓原產權單位交納任何費用。許多廠礦企業對此反映十分強烈，他們認為，已將公有住房出售給職工，仍由企業負擔物業管理費，這很不合理，給企業造成沉重負擔，使企業經濟效益差，虧損企業更加困難。如果因為購房人無力交納較高的物業管理費，只有靠單位為他們承擔一部分，才有可能由物業管理企業對居住小區實行統一的物業管理，那么是否可以采用其他方式，如業主自營方式來推行物業管理呢？
如果說，由原產權單位負擔電梯、高壓水泵費，是為了減輕購買高層住宅職工的經濟負擔，與購買多層住宅的職工找到利益平衡點，那么從政策上講是完全必要的，但是在具體做法上則是可以斟酌的，從有利于實現住房社會化考慮，不妨借鑒上海的做法，即從高層住宅樓的售房款中預留一部分資金（如每部電梯預留70－80萬元，每部高壓水泵預留20－30萬元），作為每部電梯和高壓水泵的運行、維修和更新費使用，這樣，原售房單位可從此不再承擔此項費用。
四、物業管理啟動性經費問題
《北京市居住小區物業管理辦法》第十四條規定：“居住小區物業管理的啟動性經費，由該小區的開發建設單位按照建安費2％的比例，一次性交付給物業管理委員會或物業管理企業�！边@項規定，在當時看來可能是必要的，但是實際執行情況卻很不理想，據說沒有哪一個開發建設單位向物業管理委員會或物業管理企業支付過這項費用。現在看來，這項規定則是完全不必要的。這是因為，物業管理公司屬于經營性企業，在社會主義市場經濟條件下，任何企業的啟動性經費都不可能從別的企業無償取得，而只能由本企
業自己籌集，正如每個企業申請設立登記時，都必須擁有規定數額的注冊資金，方能獲得經營資格，領取營業執照，設立物業管理企業，同樣必須擁有必要數額的注冊資金，方能取得營業執照。物業管理企業既然有了必要的注冊資金，也不擁有了啟動性經費，無需別的企業再為它提供經費。政府規章明文規定，開發建設企業要為物業管理企業無償提供啟動性經費，等于在企業與企業之間搞無償平調，既不合理，也不符合社會主義市場經濟的等價交換原則。因此，我們認為這項規定應當停止執行。
上述四個值得探討的問題是相互聯系、相互制約的。進行住房制度改革，實行住房商品化，各各小區的大部分樓房成為千千萬萬個購房人的自有房產。為了適應新的形勢，就要對居住區的物業實行統一管理；為了推動物業管理，就要成立物業管理企業，為了維持物業管理企業的正常運轉，就要規定相應的收費標準；收費標準高了，購房人又負擔不起，于是就讓原售房單位承擔一大部分，并讓開發建設單位無條件地付給物業管理企業2％的啟動性經費。這樣，三種不合理的收費便應運而生。
為了解決上述問題，首先應改革現行的物業管理體制，對于有能力承擔物業管理費的高、中收入購房人，可以繼續委托物業管理企業為他們提供物業管理服務，各項服務費用由他們自己負擔；對于無力承擔物業管理費用的中低收入購房人，可以實行業主自營式物業管理，由購房人相互自我服務，所需的少量物業管理費用亦由購買人自己負擔。無論采用物業公司管理模式或是采用業主自營式物業管理模式，均要經所在區縣居住小區管理辦公室批準，由各區縣居住小區管理辦公室負責組織、指導和管理，以保證物業管理在全市各居住小區得到全面貫徹實施，使整個物業管理工作能夠持續健康地向前發展。
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