物業(yè)管理水平需要拔苗助長

就像買電器一定關(guān)心保修一樣，物業(yè)管理作為商品房售后服務(wù)的重要作用已越來越被人們所重視。可近年來，物業(yè)管理在實際工作中，其市場現(xiàn)狀難以令人滿意，主要表現(xiàn)形式有四個方面：

　　1．投訴率高

　　據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，1998年全國物業(yè)管理和商品房投訴與1997年相比增加50．7％。

　　2．缺乏規(guī)范

　　投訴的意見主要集中在對物業(yè)管理公司以老大身份自居、管理水平低、服務(wù)不到位、收費過高等方面。

　　3．有市無場

　　與市場巨大需求潛力形成強烈反差的是，物業(yè)管理市場結(jié)構(gòu)不全，交易體系不完善。

　　4．運作困難

　　一方面有實力的物業(yè)管理企業(yè)難以找到項目，只能在原經(jīng)營規(guī)模上艱難支持；另一方面企業(yè)想聘用自己滿意的物業(yè)管理公司卻無門路，更談不上選擇。

　　提高物業(yè)管理對策可參考以下三條方法：

　　第一，應(yīng)加強對市場主體的培育與建設(shè)。

　　從供應(yīng)來看，物業(yè)管理要從房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中脫離出來，一是有利于培育市場主體；二是有利于市場行為的規(guī)范；三是有利于培育和發(fā)展大中型物業(yè)管理企業(yè)和公司。

　　從物業(yè)管理市場的需方來說，凡符合條件的社區(qū)都要成立業(yè)主管理委員會，但真正成立了業(yè)主管理委員會的不多。建議政府主管部門抓緊這一工作的實施。

　　第二，不斷發(fā)展和完善市場介體。市場介體建設(shè)主要應(yīng)從以下方面入手：

　　1．成立為交易服務(wù)的中介組織，例如，經(jīng)紀公司、交易所，形成有形的物業(yè)管理市場。要制訂交易的規(guī)則和方式，規(guī)定市場準入原則和方式，規(guī)定市場準入原則，招投標程序，引入競爭原則；成立經(jīng)紀公司，建立市場供需雙方的檔案材料，發(fā)布供求信息，主持招投標過程，進行合同的簽訂、解除；由政府有關(guān)部門出面，成立交易所，由經(jīng)紀公司集中掛牌交易。

　　2．成立自律性中介組織———物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。協(xié)會應(yīng)對物業(yè)管理企業(yè)進行立法治市、依法操作的教育，規(guī)范企業(yè)市場行為，對企業(yè)與城市各專業(yè)管理部門的關(guān)系進行協(xié)調(diào)，維護企業(yè)正當(dāng)權(quán)益。同時收集反映業(yè)主的看法，傾聽企業(yè)的呼聲，向政府提供牽涉社會發(fā)展與政策重大關(guān)系方面的專業(yè)意見。

　　3．成立規(guī)范服務(wù)監(jiān)督的中介組織，例如價格審批機關(guān)和仲裁機構(gòu)。物業(yè)管理服務(wù)費的價格是物業(yè)管理的一個敏感問題。如果物業(yè)管理服務(wù)費的價格不是由供需雙方協(xié)商同意，并經(jīng)政府價格部門審核認定，那么，由價格引發(fā)的糾紛將導(dǎo)致以后收費困難。

　　物業(yè)管理公司與業(yè)主經(jīng)常發(fā)生糾紛，究其原因，大多數(shù)是由于物業(yè)管理公司對物業(yè)管理中的法律關(guān)系不清楚，或許多業(yè)主不知道自己擁有哪些權(quán)利，因此，設(shè)立仲裁機構(gòu)，除了規(guī)范監(jiān)督企業(yè)和業(yè)主，理順雙方的各種法律關(guān)系外，還應(yīng)對社區(qū)內(nèi)的糾紛和矛盾進行仲裁決定。

　　第三，不斷擴大市場容量，積極引導(dǎo)消費升級。物業(yè)管理市場需求群體的構(gòu)成單位是社區(qū)，而涵蓋社區(qū)住戶的所有消費需求構(gòu)成了物業(yè)管理的服務(wù)體系。目前，我們比較注意一般家居、衛(wèi)生醫(yī)療、生活（包括文化、娛樂）方面的服務(wù)，這還遠遠不夠，還應(yīng)關(guān)注發(fā)展信息、金融、社會保障、保險、科技等方面的特殊服務(wù)。一般來說，當(dāng)人們購買了商品房后，消費目標已轉(zhuǎn)向潛在的購買需求，這種潛在的需求將變?yōu)楝F(xiàn)實的購買力。因此，全面刺激社區(qū)消費經(jīng)濟增長，積極引導(dǎo)消費升級，將帶動和促進物業(yè)管理的市場本身乃至更大區(qū)域的市場經(jīng)濟發(fā)展。