物業管理水平需要拔苗助長

就像買電器一定關心保修一樣，物業管理作為商品房售后服務的重要作用已越來越被人們所重視。可近年來，物業管理在實際工作中，其市場現狀難以令人滿意，主要表現形式有四個方面：

　　1．投訴率高

　　據有關資料統計，1998年全國物業管理和商品房投訴與1997年相比增加50．7％。

　　2．缺乏規范

　　投訴的意見主要集中在對物業管理公司以老大身份自居、管理水平低、服務不到位、收費過高等方面。

　　3．有市無場

　　與市場巨大需求潛力形成強烈反差的是，物業管理市場結構不全，交易體系不完善。

　　4．運作困難

　　一方面有實力的物業管理企業難以找到項目，只能在原經營規模上艱難支持；另一方面企業想聘用自己滿意的物業管理公司卻無門路，更談不上選擇。

　　提高物業管理對策可參考以下三條方法：

　　第一，應加強對市場主體的培育與建設。

　　從供應來看，物業管理要從房地產開發環節中脫離出來，一是有利于培育市場主體；二是有利于市場行為的規范；三是有利于培育和發展大中型物業管理企業和公司。

　　從物業管理市場的需方來說，凡符合條件的社區都要成立業主管理委員會，但真正成立了業主管理委員會的不多。建議政府主管部門抓緊這一工作的實施。

　　第二，不斷發展和完善市場介體。市場介體建設主要應從以下方面入手：

　　1．成立為交易服務的中介組織，例如，經紀公司、交易所，形成有形的物業管理市場。要制訂交易的規則和方式，規定市場準入原則和方式，規定市場準入原則，招投標程序，引入競爭原則；成立經紀公司，建立市場供需雙方的檔案材料，發布供求信息，主持招投標過程，進行合同的簽訂、解除；由政府有關部門出面，成立交易所，由經紀公司集中掛牌交易。

　　2．成立自律性中介組織———物業管理行業協會。協會應對物業管理企業進行立法治市、依法操作的教育，規范企業市場行為，對企業與城市各專業管理部門的關系進行協調，維護企業正當權益。同時收集反映業主的看法，傾聽企業的呼聲，向政府提供牽涉社會發展與政策重大關系方面的專業意見。

　　3．成立規范服務監督的中介組織，例如價格審批機關和仲裁機構。物業管理服務費的價格是物業管理的一個敏感問題。如果物業管理服務費的價格不是由供需雙方協商同意，并經政府價格部門審核認定，那么，由價格引發的糾紛將導致以后收費困難。

　　物業管理公司與業主經常發生糾紛，究其原因，大多數是由于物業管理公司對物業管理中的法律關系不清楚，或許多業主不知道自己擁有哪些權利，因此，設立仲裁機構，除了規范監督企業和業主，理順雙方的各種法律關系外，還應對社區內的糾紛和矛盾進行仲裁決定。

　　第三，不斷擴大市場容量，積極引導消費升級。物業管理市場需求群體的構成單位是社區，而涵蓋社區住戶的所有消費需求構成了物業管理的服務體系。目前，我們比較注意一般家居、衛生醫療、生活（包括文化、娛樂）方面的服務，這還遠遠不夠，還應關注發展信息、金融、社會保障、保險、科技等方面的特殊服務。一般來說，當人們購買了商品房后，消費目標已轉向潛在的購買需求，這種潛在的需求將變為現實的購買力。因此，全面刺激社區消費經濟增長，積極引導消費升級，將帶動和促進物業管理的市場本身乃至更大區域的市場經濟發展。