謝國忠:抑制地產泡沫還欠治本
2007/6/15 源自:中華職工學習網 【字體：
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謝國忠
新出臺的“國六條”并未觸及房地產泡沫的根本原因——流動性過剩，以及地方政府在資金上對房地產的依賴。應發行市政債券，以消除地方政府偏袒房地產的動機；應對短期房地產交易征收高額資本收益稅，以減少投機性需求。
國務院近日新出臺六條房地產調控措施，以指導各地政府以及各部門為房地產降溫。同時要求相關部門和地方政府應嚴格遵照“國六條”執行各項措施。考慮到這個問題在政治上的重要性，今后還將充分制定相關配套政策，以達到真正為房地產市場降溫的目的。
但當前這些政策并沒有觸及房地產泡沫的根本原因：(1)流動性過剩；(2)地方政府依靠房地產獲得發展資金。當中央政府對房地產熱發出嚴重警告之時，地方政府會試圖和中央指示精神以及文件保持一致。而當中央政府的注意力隨時間漸漸淡化，地方政府就又開始想方設法擴大收入。中央和地方政府之間的這種“貓鼠游戲”，不利于中國的健康發展。
龐大并被低估的市場
根據政府統計，1998至2005年間，中國售出18億平米住宅樓，到2005年末還有13億平米在建住宅面積。統計數據還顯示，2005年8月，初級市場平均售價為3000元每平米。由此推算，1998年以來售出的住宅樓總價值約3.8~4.3萬億元。
根據歷史統計數據，中國城市中約有120億平米住宅是自計劃經濟時代所建舊樓。這些樓房1998年以來的平均售價，大約是新樓的三分之一。以此計算，中國城市地區舊樓總價值約為8.4~9.6萬億元。
此外，以2005年平均售價計算，去年末的13億平米在建樓盤約值3.9萬億元。把這部分在建樓盤的價值與已經賣出去的新老樓盤的價值匯總，城市地區居民住宅樓的總價值約為16.1~17.8萬億元，約占2005年GDP的89~98%，是城市可支配收入的200~220%。這些數字已經足夠與發達國家相提并論；相對于中國房地產市場的短暫歷史來說，這個水平已經相當高了。
而且，官方公布的房地產市場數據可能被低估了。由于中央政府對房地產價格高企的擔心，地方政府極力“瞞報”其投資和價格水平。假設平均價格被低估了20~30%(在我看來這個估計是合理的)，那么中國城市房地產價值可能達到城市居民可支配收入的三倍。
危險而可能的硬著陸
2000年房地產業投資占GDP的4.9%，2005年上升到8.6%；而根據2006年1季度的數據推算，2006年這一數據可能達到9.3%。官方數據顯示，到2005年底，還有12.77億平米在建住宅樓，以及3.67億平米在建商業寫字樓。以2005年樓市平均售價計算，這些在建樓市一旦完工，其市值可能達到5.1萬億元，約占2005年GDP的28%。
我認為上述房地產投資數據同樣被低估了約20~30%。從這些數據來看，中國經濟對于房地產的依賴度，比現代歷史上任何一個大國都要高。房地產增長本身不是一件壞事。不幸的是，所有的房地產快速增長最后都化為泡沫。在我看來，中國經濟對于房地產過高的依賴度，以及出現房地產泡沫的高可能性，很可能預示著一場硬著陸。
中國的很多行業正面臨產能過剩。國家發改委最近表示，要對鋁、水泥、鐵合金、煉焦煤、電石等行業進行結構調整。其目的之一就是為了緩解產能過剩。在汽車和鋼鐵等行業，已經普遍出現產能過剩，而輕工業的產能過剩已經存在了十幾年。
產能過剩把中國經濟進一步推向房地產。一些利潤率遭擠壓的制造業公司，開始把眼光轉向獲利豐厚的房地產業。它們利用現有的制造公司作為平臺來籌集資金進入房地產業，并因此不斷推高土地價格。如果房地產不漲價，他們是無法獲利的。只要手中還有流動資金的庫存，他們就會把房價抬得更高。這就是為什么高庫存和高房價經常同時出現。
土地漲價為城市發展開辟了新的資金來源渠道。地方政府控制著所有的土地，并把推動房地產業當作提高收入的手段，以解決城市發展過程中的資金問題。我估計地方政府約30~40%的收入直接或間接來自房地產業。
只要銀行還有過剩的流動資金，地方政府就可能從樓盤數量和樓市價格兩方面推動房地產市場的發展，以增加收入。通過這樣一個機制，幾乎所有的過剩流動資金最后都流入房地產市場。如果政府不改變這個機制，那么中國經濟最終可能會遭遇嚴重的硬著陸。
改革地方政府財政發行市政債券
這次新出臺的“國六條”，比以前有很大進步。這套措施著力于調整需求、供給和市場透明度。但是，由于地方政府控制著土地，因此房地產必然帶有地方特征。地方政府的行為動機，最終決定了房地產泡沫是否會逐漸降溫、從而避免一場硬著陸。
本輪調控短期來講應該會對房地產市場帶來很大影響。因為在中央政府著重強調某個問題的時候，地方政府往往會盡量與中央政府指示精神和文件保持一致。
但這套措施是否足以根本解決泡沫問題，尚待觀察。這些措施并沒有觸及房地產泡沫的兩個根本性原因：(1)過剩流動資金；(2)地方政府收入依賴于房地產。只要這兩個根本因素沒有改變，那么泡沫就可能重新爆發。
要解決流動性過剩的問題，就需要消除貨幣升值投機。要做到這一點，就需要國際合作；而這種國際合作顯然是不可能的。不過，在流動性過剩的情況下，仍然有可能控制房地產泡沫，前提是地方政府要有適當的合作動機。
中國不允許地方政府借錢。而在現實中，地方政府通過它們所控制的公司大規模舉借。過去三年里，中國一直存在流動性過剩的現象。地方政府控制著土地，通過發展房地產業，將過剩的流動資金注入城市發展。這種情況的形成，歸于兩個因素，一是當前的政治結構，二是流動性過剩的現狀。現在，地方政府對房地產業已經相當依賴，要它們不偏袒房地產發展，這很難做到。
我認為，中國需要發展市政債券市場，以此作為城市發展的主要資金來源。該措施的一個好處是，它可以讓地方財政更加透明，因為在這種金融市場上，市政債券的價格很大程度上決定于地方財政。一旦地方政府擁有了這種穩定的發展資金來源，那么它們就會有強烈動機去創造一個理性和透明的房地產市場。
征收資本收益稅控制投機性需求
所有東亞國家都遭遇過房地產泡沫，并且為此付出過沉重代價。盡管投機是市場經濟的必然現象，但是房地產投機的負面作用尤其嚴重。主要原因在于，房地產泡沫中卷入了很多銀行賬款。在政府直接或間接為銀行貸款作擔保之時，銀行承擔了過高的利潤風險。政府有必要通過管制，控制房地產領域的投機性需求。
投機行為源于人們想短期內賺快錢的念頭。征收高額資本收益稅可大量減少短期利潤。在極端情況下，若以100%的稅率征收資本收益稅，就可以徹底消除投機，不管其它投機性因素是否存在。
中國還需要鼓勵家庭擁有住房。在發達國家，房地產價值占家庭財富的三分之一。它是家庭財產安全的基礎。市場經濟國家的社會穩定，必須有高水平的家庭房產擁有量作為保障。
約85%的中國城市家庭，居住在老式舊房里。他們渴望住上質量更好的房子。不管從經濟的角度還是從政治的角度，都有必要確保房地產供應價格合理、穩步增長。
為了控制投機性需求、鼓勵家庭擁有住房，中國有必要對短期房地產交易征收相當高額的資本收益稅，對長期房屋產權交割征收相當低額的資本收益稅。我認為中國當前應該在房屋產權交割的第一年度，對房地產銷售征收80%的資本收益稅，之后逐年下調10%，直到最后資本收益稅率降至零。
新出臺的“國六條”并未觸及房地產泡沫的根本原因——流動性過剩，以及地方政府在資金上對房地產的依賴。應發行市政債券，以消除地方政府偏袒房地產的動機；應對短期房地產交易征收高額資本收益稅，以減少投機性需求。
國務院近日新出臺六條房地產調控措施，以指導各地政府以及各部門為房地產降溫。同時要求相關部門和地方政府應嚴格遵照“國六條”執行各項措施。考慮到這個問題在政治上的重要性，今后還將充分制定相關配套政策，以達到真正為房地產市場降溫的目的。
但當前這些政策并沒有觸及房地產泡沫的根本原因：(1)流動性過剩；(2)地方政府依靠房地產獲得發展資金。當中央政府對房地產熱發出嚴重警告之時，地方政府會試圖和中央指示精神以及文件保持一致。而當中央政府的注意力隨時間漸漸淡化，地方政府就又開始想方設法擴大收入。中央和地方政府之間的這種“貓鼠游戲”，不利于中國的健康發展。
龐大并被低估的市場
根據政府統計，1998至2005年間，中國售出18億平米住宅樓，到2005年末還有13億平米在建住宅面積。統計數據還顯示，2005年8月，初級市場平均售價為3000元每平米。由此推算，1998年以來售出的住宅樓總價值約3.8~4.3萬億元。
根據歷史統計數據，中國城市中約有120億平米住宅是自計劃經濟時代所建舊樓。這些樓房1998年以來的平均售價，大約是新樓的三分之一。以此計算，中國城市地區舊樓總價值約為8.4~9.6萬億元。
此外，以2005年平均售價計算，去年末的13億平米在建樓盤約值3.9萬億元。把這部分在建樓盤的價值與已經賣出去的新老樓盤的價值匯總，城市地區居民住宅樓的總價值約為16.1~17.8萬億元，約占2005年GDP的89~98%，是城市可支配收入的200~220%。這些數字已經足夠與發達國家相提并論；相對于中國房地產市場的短暫歷史來說，這個水平已經相當高了。
而且，官方公布的房地產市場數據可能被低估了。由于中央政府對房地產價格高企的擔心，地方政府極力“瞞報”其投資和價格水平。假設平均價格被低估了20~30%(在我看來這個估計是合理的)，那么中國城市房地產價值可能達到城市居民可支配收入的三倍。
危險而可能的硬著陸
2000年房地產業投資占GDP的4.9%，2005年上升到8.6%；而根據2006年1季度的數據推算，2006年這一數據可能達到9.3%。官方數據顯示，到2005年底，還有12.77億平米在建住宅樓，以及3.67億平米在建商業寫字樓。以2005年樓市平均售價計算，這些在建樓市一旦完工，其市值可能達到5.1萬億元，約占2005年GDP的28%。
我認為上述房地產投資數據同樣被低估了約20~30%。從這些數據來看，中國經濟對于房地產的依賴度，比現代歷史上任何一個大國都要高。房地產增長本身不是一件壞事。不幸的是，所有的房地產快速增長最后都化為泡沫。在我看來，中國經濟對于房地產過高的依賴度，以及出現房地產泡沫的高可能性，很可能預示著一場硬著陸。
中國的很多行業正面臨產能過剩。國家發改委最近表示，要對鋁、水泥、鐵合金、煉焦煤、電石等行業進行結構調整。其目的之一就是為了緩解產能過剩。在汽車和鋼鐵等行業，已經普遍出現產能過剩，而輕工業的產能過剩已經存在了十幾年。
產能過剩把中國經濟進一步推向房地產。一些利潤率遭擠壓的制造業公司，開始把眼光轉向獲利豐厚的房地產業。它們利用現有的制造公司作為平臺來籌集資金進入房地產業，并因此不斷推高土地價格。如果房地產不漲價，他們是無法獲利的。只要手中還有流動資金的庫存，他們就會把房價抬得更高。這就是為什么高庫存和高房價經常同時出現。
土地漲價為城市發展開辟了新的資金來源渠道。地方政府控制著所有的土地，并把推動房地產業當作提高收入的手段，以解決城市發展過程中的資金問題。我估計地方政府約30~40%的收入直接或間接來自房地產業。
只要銀行還有過剩的流動資金，地方政府就可能從樓盤數量和樓市價格兩方面推動房地產市場的發展，以增加收入。通過這樣一個機制，幾乎所有的過剩流動資金最后都流入房地產市場。如果政府不改變這個機制，那么中國經濟最終可能會遭遇嚴重的硬著陸。
改革地方政府財政發行市政債券
這次新出臺的“國六條”，比以前有很大進步。這套措施著力于調整需求、供給和市場透明度。但是，由于地方政府控制著土地，因此房地產必然帶有地方特征。地方政府的行為動機，最終決定了房地產泡沫是否會逐漸降溫、從而避免一場硬著陸。
本輪調控短期來講應該會對房地產市場帶來很大影響。因為在中央政府著重強調某個問題的時候，地方政府往往會盡量與中央政府指示精神和文件保持一致。
但這套措施是否足以根本解決泡沫問題，尚待觀察。這些措施并沒有觸及房地產泡沫的兩個根本性原因：(1)過剩流動資金；(2)地方政府收入依賴于房地產。只要這兩個根本因素沒有改變，那么泡沫就可能重新爆發。
要解決流動性過剩的問題，就需要消除貨幣升值投機。要做到這一點，就需要國際合作；而這種國際合作顯然是不可能的。不過，在流動性過剩的情況下，仍然有可能控制房地產泡沫，前提是地方政府要有適當的合作動機。
中國不允許地方政府借錢。而在現實中，地方政府通過它們所控制的公司大規模舉借。過去三年里，中國一直存在流動性過剩的現象。地方政府控制著土地，通過發展房地產業，將過剩的流動資金注入城市發展。這種情況的形成，歸于兩個因素，一是當前的政治結構，二是流動性過剩的現狀。現在，地方政府對房地產業已經相當依賴，要它們不偏袒房地產發展，這很難做到。
我認為，中國需要發展市政債券市場，以此作為城市發展的主要資金來源。該措施的一個好處是，它可以讓地方財政更加透明，因為在這種金融市場上，市政債券的價格很大程度上決定于地方財政。一旦地方政府擁有了這種穩定的發展資金來源，那么它們就會有強烈動機去創造一個理性和透明的房地產市場。
征收資本收益稅控制投機性需求
所有東亞國家都遭遇過房地產泡沫，并且為此付出過沉重代價。盡管投機是市場經濟的必然現象，但是房地產投機的負面作用尤其嚴重。主要原因在于，房地產泡沫中卷入了很多銀行賬款。在政府直接或間接為銀行貸款作擔保之時，銀行承擔了過高的利潤風險。政府有必要通過管制，控制房地產領域的投機性需求。
投機行為源于人們想短期內賺快錢的念頭。征收高額資本收益稅可大量減少短期利潤。在極端情況下，若以100%的稅率征收資本收益稅，就可以徹底消除投機，不管其它投機性因素是否存在。
中國還需要鼓勵家庭擁有住房。在發達國家，房地產價值占家庭財富的三分之一。它是家庭財產安全的基礎。市場經濟國家的社會穩定，必須有高水平的家庭房產擁有量作為保障。
約85%的中國城市家庭，居住在老式舊房里。他們渴望住上質量更好的房子。不管從經濟的角度還是從政治的角度，都有必要確保房地產供應價格合理、穩步增長。
為了控制投機性需求、鼓勵家庭擁有住房，中國有必要對短期房地產交易征收相當高額的資本收益稅，對長期房屋產權交割征收相當低額的資本收益稅。我認為中國當前應該在房屋產權交割的第一年度，對房地產銷售征收80%的資本收益稅，之后逐年下調10%，直到最后資本收益稅率降至零。
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